经济观察报 记者 田国宝
10月29日，兰州农村商业银行股份有限公司（下称“兰州农商行”）名下有近200个房产标的，这近200个房产标的在京东资产平台挂牌竞价，价格从几万元到几亿元不等，涵盖住宅、商业及办公房产，10月30日，这些房产标的依旧在京东资产平台挂牌竞价 。
有一位来自兰州农商行的人士朝着经济观察报表明，那些房产之中的大多数都是用作抵债的资产，当下产权全部登记在了兰州农商行的名下，是由银行直接进行出售的，原本存在的产权问题以及债务纠纷均已经处理完成了。
不单单是兰州农商行，农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等好多家银行都在进行房产直售业务。相比较来说，大型银行和股份制银行直接售卖房产的数量比较少，然而城商行、农商行、农信社等这类机构的直接售卖规模比较大。
有一位在股份制银行工作的人士讲，银行直接售卖的房产之中多数是企业或者个人用来贷款作为抵押物的，因为借款的人没有办法偿还所贷的款项，所以就形成了不良债权，银行把债权剥离之后，就出现了产权办理手续清晰很清楚的房产，然后通过将房产售卖这种方式来达成债权回收 。
他宣称，处于当下的市场情形之中，不良债权处理难度颇为大，折价率比较高，债权回收比率相对而言偏低。近些年来，部分银行特意设立了不良资产处理部门，一方面是用来处理自身存量不良债权，另一方面也积极地在市场里寻觅不良资产投资机遇。
批量出售
在兰州农商行此次挂牌出售的那一批房产标的当中，存在着起拍价过亿的情况，这样的情况涉及9个标的。其中，价格处于最高位置的，是位于天水市的那471套商业用房，其起拍所设定的价格达到了5.5亿元量级；而位于兰州地区的房产标的总计有4个，这些标的总体合并起来的起拍价超过了12亿元 。
近 200 个房产标的，是兰州农商行挂牌出售的，其中 156 个处于辽宁沈抚新区的育才壹品小区，起拍价皆在 20 万元以内，最低起拍价大概仅 8 万元。
据负责拍卖的工作人员讲，育才壹品有两栋楼，是当地一所知名学校的配套用房，兰州农商行在这个小区有250多套房子，都是清水房也就是毛坯房，平均售价是2300元每平方米，在6月到9月期间，该行陆续挂牌了100多套 。
资产平台归属京东称，兰州农商行所挂房产标的总计达720个，其中新挂于2025年之时的数量系630个。除沈抚新区的育才壹品这个特定地点以外，兰州农商行的房产项目里，位于海南澄迈的景园悦海湾处存有140多套住宅，另有180多套商铺这样的相关情况也确实存在。
处于与兰州农商行相同城市的兰州银行股份有限公司，也就是被简称为“兰州银行”的机构，同样有着数量不少的直接售卖房产情况，京东资产平台所展示的信息表明，在2024年的时候，兰州银行挂牌直接售卖的房产标的数量是1130个，到了2025年，其挂牌直接售卖的房产标的数量则达到了1779个。
自2025年起始，农业银行挂牌直接售卖的房产标的总计有649个，当中有一套处在大连市中山区的两居室，于10月24日挂牌展开竞价，其起拍的价格为61万元。有一位掌管拍卖事务的农业银行工作人员宣称，该房产属于抵债性质的房屋。
除此以外，吉林银行挂牌售卖的房产标的数量为2099个，天津银行的数量是1227个，中原银行的数量有521个，温州银行的数量为412个，大连银行的数量是226个，哈尔滨银行的数量有159个。
跟大型国有银行相比较，股份制银行以及城商行也在其中，各省市的农信社系统，其出售房产标的规模更大。
整合阿里资产以及京东资产这两个平台的信息，依据经济观察报不完全统计得出结果，自2024年8月起始，广东农信系统挂牌售卖的房产标的存在共计12386个的情况；自2024年11月开始，四川农信系统所出售的房产标的数量达到24821个 。
此外，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的个数达到11369个。贵州农信系统的房产标的个数为9539个。吉林农信系统的房产标的个数是2374个。福建农信系统的房产标的个数有623个。
那股份制银行的相关人士跟经济观察报讲了，商业银行传统处置不良债权的方式存在两类，一类是去出售债权，单独地或者集合在一块儿以较低的折扣卖给第三方，另一类是进行法拍，借助司法途径去拍卖抵押物或者质押物后实现变现。
尽管传统处置方式回收率比较低，然而能够快速变现销账。商业银行直售抵押房产跟传统处置方式相比较，可最大限度地达成回收率。商业银行常常依据自身财务状况以及抵押物的价值灵活挑选处置方式。
抵债房
相关股份制银行的人士宣称，在抵债房产里头，存在着相当一大部分是企业经营贷款的抵押房产，这样的贷款一般而言都需要企业或者实际控制人名下的房产当作抵押物。这里面既有规模各异的企业，也有个体经营户。
有一部分是属于个人抵押贷的抵押物，还有一部分是个人房贷的抵押物，这两类贷款同样是个人贷款当中极为常见的类型 。
有该人士宣称，从贷款出现违约开始，直至法院着手进行强制执行，再到房产进行过户，最后到房产被出售，通常而言起码需要一至三年，甚至有可能需要更远超过三年的时长。鉴于在此流程中所消耗的时间相当久，过去商业银行是并不愿意选用这一模式来处置债权的。然而在当下这个市场状况之下，直接售卖房产这种方式能够提高债权回收的比率。
有兰州农商行之工作人士于介绍时表明，在所讲该行坐落于沈抚新区育才壹品小区之处，共计有着250多套住宅以及十几套商铺，而这些房产全部恰都属于抵债房，此小区存在两栋楼，当中一起总计有832户，且目前已然实现交付并已为人所入住进去，是为此状 。
隶属于抚顺新区的育才壹品，是由沈阳智峰房地产开发有限公司（以下简称为“智峰地产”）负责开发的。通过天眼查所呈现的信息能够知晓，智峰地产对兰州农商行金城分行所欠下的本金数额为1732.6万元，而智峰地产针对西固分行所拖欠的本金数额则高达2.77亿元。
2022年6月，兰州农商行朝着兰州市中级人民法院（以下简称为“兰州中院”）展开申请强制执行的行为，并且获得了立案。2022年12月，兰州中院切实正式裁定进行强制执行，本金再掺杂着违约金以及利息，总计执行的金额达到了4.6亿元。
经法院强制执行，兰州农商行取得对育才壹品小区仍未售出的住宅以及商铺这二者的权益获取资格，在依据法院所出具的强制执行文书，前往当地不动产登记中心办理过户手续之后，此刻所涉及的房子和店铺就能够面向外界进行售卖 。
兰州农商行直接售卖房产的成交比率相对而言是比较低的，但却存在着几类资产是比较受青睐的，排在首位的是处于热闹市区的商业用房，此类商业用房的出租比率以及租金相对来讲是稳定的，所以受到了市场的喜爱，比如说，兰州城区有一处作为火锅店的用房竟价超出了200轮 。
第二类是那种独立办公的用房，这类物业所处位置在城市核心区域，其面积不大，不过是独立成栋的，有着完整的产权，相对适宜被改造成酒店、宾馆，所以受到市场的欢迎。就像兰州农商行在兰州市区的两处办公物业，竞价均超过了50轮。
第三类是稀缺的住宅，兰州农商行直售的房产里，住宅成交率通常比较低，像沈抚新区的育才壹品累计挂牌250多套却一套都没成交，位于海南澄迈的景园悦海湾小区累计成交了10多套，这主要是因为海南有稀缺的度假资源。
前款所提及的股份制银行相关人士作出介绍，国有大型银行跟股份制银行直接售卖房产这种情形始终是存在着的啦，其中一部分是营业用房以及职工宿舍等该行自身所拥有的资产哟，另一部分则是偏向优质的抵债而来的房产呢。不过呢，以往年份其规模是比较小的呀，到了近些年力度才开始有所加大的呢。
性价比
沈抚新区育才壹品小区二手房挂牌价，在贝壳找房网的信息里显示，处于3.3万元每平方米至4.6万元每平方米的范围，然而兰州农商行所售该小区房产单价，仅仅只有2300元每平方米，相比市场价格，更具备竞争力。
有一位来自华南城商业银行的人士，向经济观察报透露说，对于商业银行来讲，不管是进行债权处置，还是选择直接售卖房产，其最终的目标都是实现变现。要是银行直接售卖房产时，第一次挂牌出现流拍的情况，那第二次挂牌的时候，通常会降低价格，所以，这类房产的价格，普遍是低于市场成交价格的。
拿农业银行大连分行售卖的华乐小区的一套两居室来讲，这个房子在2025年6月首次挂牌的时候每平方米单价高于1万元，因为多次挂牌都出现流拍状况。所以该套房子的起拍价接连降到7000元每平方米左右，然而依旧没有达成成交。
依据贝壳找房网给出的数据，华乐小区的两居室，其历史成交价曾经达到过高达1.6万元每平方米的程度，在2025年10月成交的一套两居室，成交单价是9800元每平方米。这也就意味着，银行直售的房产，尽管性价比高，然而成交情况是一般的 。
沈抚新区的育才壹号遭遇同样尴尬状况，此小区属于优质学区房，然而因多次出现流拍情况，致使价格接连下降，当前挂牌价已低于市场价三成以上，可依旧没有一套达成成交 。
据上述华南城商行所述人士认为，跟那种法拍房相比较而言，银行直接售卖的房子，其购买时所面临的风险相对来说是比较小的，通常情况下不会存在民间借贷方面的问题，同样也不会有长租约或者产权纠纷之类的状况出现，而且性价比是更高的。然而，因为这种类型的房源上市的时间比较短，并且市场对于其的认识还不够充分，所以它的那种性价比还有等待着进一步去挖掘 。
从他的角度来看，银行直售房跟法拍房之间存在着截然有别的本质差异，法拍房进行的是具有一定复杂性的交易，就算买受人成功拍下房产并且办理了产权相关手续，然而原房主依旧有可能去设置阻碍拒绝腾退房屋或者致使买受人没办法正常使用，像这样种种的纠纷借助法律途径是极为难以解决的。于交易层面而言，法拍房在本质上属于买受人与原房主之间为达成交易而进行的行为，法院凭借裁定来实施强制过户，拍卖所获取的款项归属于银行，可是房产自身所存在的瑕疵却是由买受人来承担，银行在这方面是免除责任的。
银行直接售卖房屋，尽管同样有可能存在类似的风险情况，然而银行具备专业的风险控制体系，该体系已经将大部分风险过滤排除，并且，银行直接售卖房屋属于买受人与银行之间的交易行为，于此买受人后期所面临的风险相对而言是比较小的。
股份银行相关人士表示，在处于较好态势的房地产市场所在城市，银行抵债房通常具备易于处理的特性；除此之外，表示对于像别墅这类属于高端住宅的房产而言，其在市场中也比较受青睐，而该别墅所在银行于测试市场的进程当中，曾予以推出源于三线城市的几套别墅，结果迅速达成交易 。
于他而言呀，银行凭借京东以及阿里平台去直接售卖抵债房，和普通的购房者之间确实有着一定的信息方面的差距呢，特别是那些处于低能级城市的普通购房者呀，是很难接触到银行直接售卖的房子的哟，“就比如说一些价格是几万、十几万一套的房子呀，我们是能够看到的呀，然而却并非是有效的客户呢；有效的客户是在当地呀，可是他们却看不到这些挂牌出来的信息呀” 。
他曾向所在分行的负责人提出建议说，银行直售房产在公开市场平台挂牌之际，还得加强跟所在地中介机构的合作，且要由中介人去向直售房产导流客户。然而呢，因为银行担忧会发生纠纷以及自身人手不够等缘故，与中介展开合作面临着一定的障碍，。
（作者 田国宝）
