近期，潮新闻报道指出，位于浙江杭州的一处所谓“凶宅”在法拍平台上成功售出，成交价格换算成每平方米不足8000元，这一价格相当于市场价值的75%。在法拍页面的“标的物介绍”中，经过调查发现，该住宅在2015年发生过一人跳楼自尽的事件。
标的物介绍中的醒目“特别提醒”。截图自拍卖平台
红星记者经过调查发现，在法拍平台上，类似所谓的“凶宅”并不罕见，先前也有不少此类拍卖引起了媒体的广泛关注，而这些房产的成交价格普遍位于市场价值的一半至七折区间。
多位房地产经纪人向红星新闻的记者透露，在进行房产买卖时，他们通常会要求卖方保证房屋内未曾发生异常死亡事件，并在买卖合同中明确规定，若卖方对此有所隐瞒，将需承担相应的违约责任。
律师指出，“凶宅”并非法律上的专有名词，通常是以“非正常死亡”作为判断依据；一旦卖家有所隐瞒，买家有权提出终止合同并要求赔偿。
“凶宅”二次拍卖成交
成交价为评估价的72%
红星新闻记者在司法拍卖平台看到了该房屋的拍卖信息。
拍卖页面呈现，所述住宅坐落于杭州富阳区某一住宅区，占地面积达200.73平方米，估值高达222.79万元，起拍价格定在125万元。在房产的“调查清单”中，一条用红色字体标注的信息格外引人注目：经过调查，该住宅在2015年曾发生一人跳楼身亡的事件。在5月29日至30日举行的这次拍卖会属于第二轮拍卖，吸引了5位竞买者参与，经过14轮竞价，最终以160万元的价格成交，这一成交价是评估价值的72%。
相关房产拍卖信息。截图自拍卖平台
记者在一家房地产网站上对该小区进行了查询，发现其挂牌的平均价格为每平方米16656元，实际成交价则为每平方米10947元，今年已有两套房产完成交易。与此相对，此次拍卖的房产单价不足8000元每平方米，仅相当于市场价格的72%。
记者观察到，竞拍者自首轮起便开始报价，总计进行了5轮竞价，其态度明显显示出对这处房产的强烈购买意愿。
“凶宅”并非法律概念
拍卖流拍率较高，折扣力度较大
盈科律师事务所驻上海的房地产法律事务部负责人郭韧向红星新闻记者透露，法律层面并不存在“凶宅”这一术语，通常情况下，若房屋内曾发生非正常死亡事件，人们便会将其视为“凶宅”。
红星记者在拍卖网站上以“凶宅”作为搜索关键词，发现众多待拍或已成交的住宅。这些住宅在房产详情页面上以醒目的红色字体标注，指出该房屋曾遭遇非正常死亡事件。与一般住宅相比，这类住宅的起拍价格通常较低，大约是评估价值的一半至七成。
此外，记者在整理完“凶宅”拍卖的相关资料后注意到，此类房产的流拍比例相对较高，且降价幅度也相当大。在最近完成的四笔交易中，成交价最低的仅为评估价的56%，最高的则达到了70%。而且，这种情况不仅仅局限于房产，即便是在拍卖车辆时，如果该车辆曾发生交通事故并导致人员死亡，也会在拍卖信息中特别予以注明。
今年四月，有关中介公开销售所谓的“凶宅”的消息引起了广泛讨论。中介透露，类似户型的房屋成交价高达134万元，然而该房屋的售价仅为95万元。据潇湘晨报的报道，这栋房屋最终以110万元的价格成交。
关于“凶宅”的买卖亦曾触发法律上的争议。在今年四月，央广网曾对一宗事件进行了报道：一位女士在购置价值708万元的婚房过程中，支付了20万元定金以及超过14万元的居间费后，发现该楼栋曾发生过非正常死亡事件；北京市海淀区人民法院作出一审判决，判定该房产经纪公司需向该女士支付50万元违约金，而女士需自行承担20万元的定金损失以及案件诉讼费用。
律师解读：
卖家若故意隐瞒，可主张撤销并索赔
6月1日，红星新闻记者向多家房产中介的业务员进行了咨询，得到的答复是，中介方会要求房屋卖方作出承诺，保证房屋内未曾发生非正常死亡事件，并在合同中对此进行明确记载；一旦卖方有所隐瞒，将需承担相应的违约责任，合同将被解除，并向购房者进行相应的赔偿。
河南泽槿律师事务所的主任付建指出，“凶宅”的判定通常以“非正常死亡”为关键依据，这其中包括自杀、他杀等由人为因素引起的死亡，以及非因个人身体原因造成的意外身亡。此外，死亡事件必须发生在房屋的专有区域之内，若是在房屋外的公共区域发生，则通常不会被认定为“凶宅”。
依据诚信原则及交易惯例，在房屋买卖协议中，房屋是否为“凶宅”系涉及交易的核心问题，关乎买方的购房初衷，是房屋交易中直接影响的重大信息。卖方有责任如实告知。若卖方故意隐瞒此信息，导致买方产生误解并签订合同，则构成欺诈行为，买方有权依法要求解除合同并寻求赔偿。
付建指出，若房屋的死亡事件发生已久，法院可能会判定其对房屋价值及购房者心理的影响已不复存在，从而不将其视为重大缺陷，亦不将其定性为“凶宅”。此外，若购房者在购买时已经知晓该房屋为“凶宅”却依然决定购买，并且合同中对此并无特殊条款，那么通常也不能以“凶宅”作为理由来解除合同。
盈科律师事务所上海房地产法律事务部主任郭韧向红星新闻记者透露，在具体案例分析中，会细致考量各种因素。若发现交易过程中存在重大隐瞒或欺诈行为，且在交易完成后的第一年内提出，通常会被判定合同无效，进而解除合同并承担相应的赔偿责任。然而，这一认定需满足非自然死亡的条件，对于家中老人因疾病去世这类自然死亡情况，则很难被归类为“凶宅”。此外，即便买方清楚所购房产为“凶宅”，或者是在房价明显低于市场水平的情况下进行购买，合同撤销的可能性也可能不大。
红星新闻记者 刘亚洲 付垚
