广州番禺某在建项目 每经记者 陈荣浩 摄
广州楼市到底在急什么？
6月13日，广州市正式发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，该方案中明确指出将全面解除限购、限售、限价政策，同时降低贷款首付比例及利率，此举使广州成为全国一线城市中率先实现“三限”全面放宽的城市。
克而瑞的数据表明，在今年的前五个月里，广州的一手住宅网签总量达到了25659套，这一成交数字较去年同期增长了22%，整体市场走势自去年四季度起已由下跌转为稳定。
分化现象同样十分显著。根据广州中原研究院发展部的统计，截至今年五月底，全市的平均库存去化周期达到了23个月；在各个区域中，越秀区的去化周期最长，达到了38个月；而荔湾区的去化周期则最短，仅为13个月。
广州面临的市场呈现出明显的“冰火两重天”现象，这一现象正是推动广州迫切寻求通过一系列政策手段来打破僵局的重要背景。
始于房价1.3万元/㎡
广州房地产市场在2010年10月开启了长达15年的调控之旅，当时广州市推出了“国五条”的本地化政策，其中规定，本市户籍家庭若已拥有一套住房，则只能再购置一套；非本市户籍家庭需在两年内保持连续一年的社保缴纳记录，方可购买一套房产；而对于拥有超过两套房产的居民，则被禁止购房。
那一年，安居客数据显示，广州房价约1.3万元/㎡。
在2013年至2017年期间，广州的限购措施不断加强，导致从化和增城区成为了唯一未被纳入限购范围的区域。
自2018年起，广州房地产市场逐步放宽调控措施。到了同年12月，该市对商业服务性质物业的销售对象不再设限；进入2020年，多个区域推出了针对人才的购房政策，进一步放宽了限购条件；到了2023年9月，广州对限购政策进行了逐步的优化调整，最终在2024年9月实现了限购政策的全面取消。
该房企人士于6月14日向《每日经济新闻》记者透露，我们的项目主要集中在番禺地区，而该区域早已实施了开放政策，因此此次新政策的实施并未对项目产生显著的实际影响。
在同一天，上海易居房地产研究院的副院长严跃进通过微信平台，向《每日经济新闻》的记者进行了深入分析。他指出，广州此次所提及的某些政策，实际上在此之前已经开始了实际的执行工作，而现在更多的是对其进行了进一步的强调和加强。
中指研究院华南分院的研究主管陈雪强亦指出，该《征求意见稿》旨在对现有政策进行详尽阐释，并向市场释放出政策宽松的信号。同时，加快城中村改造的步伐，将有助于激发更多的购房需求，而利用专项借款购买现有商品房用作安置房，也将有助于进一步减少库存。
值得一提的是，此次政策特别突出了“减少贷款首付比例及利率”的重要性，而广州在首付比例（首套房15%）以及利率（首套房商业贷款约3%，公积金贷款约2.6%）上，均处于一线城市中的最低水平。
广州已于去年四季度全面实施了降低贷款首付比例和利率的政策，因此当前的政策表述更侧重于强调和深化。这可以理解为，在银行能够承受的范围内，全方位推动房贷成本达到最低水平。严跃进如是分析。
分化太明显
广州市住建局的数据显示，在今年1月至5月期间，广州的二手房交易量达到了43785套，这一数字比去年同期增长了23.6%。在价格方面，依据国家统计局最新公布的房价信息，4月份广州的二手房价格实现了环比回升，从而结束了自2023年5月起连续23个月的下跌趋势。
广州中原研究发展部的统计数据揭示，5月份广州一手住宅成交总量达到6317套，成交面积累计达68.71万平方米，较上月及去年同期分别增长了29%和22%。金融城、琶洲等高端项目的推动作用显著，使得全市房价环比上涨了29%，新房市场呈现出量价双升的良好态势。
克而瑞的数据监测进一步揭示，在1月至5月期间，广州的商品住宅成交量达到了26993套，这一数字较去年同期增长了29%。与此同时，成交总额达到了925.5亿元，较去年同期上升了7%。
但整体看，广州核心区与外围区域仍然分化。
安居客的统计资料表明，截至6月14日，广州地区新房的平均价格达到了每平方米3.57万元。具体来看，天河区的新房均价为每平方米7.8万元，越秀区的新房均价则是每平方米10.8万元。相对而言，增城和花都的新房均价则相对较低，分别为每平方米1.69万元和1.8万元。
二手房市场亦然，增城、南沙、黄埔等周边区域，其二手房的价格与往昔相比，已经有了显著的降幅。
以南沙湾板块的南沙奥园项目为参照，贝壳数据表明，该项目的2023年成交平均价格达到了1.5万元每平方米，但近期这一价格已普遍下降至8700元至1.3万元每平方米之间。以今年4月的一笔交易为例，一套38.9平方米的一室一厅，成交总价为44.8万元，换算下来单价为1.15万元每平方米，与2023年同期相比，跌幅达到了约23%。
与此同时，克而瑞的监测数据表明，2024年广州的住宅用地供需规模达到了近三年的最高点。随着这些地块陆续进入市场，尽管购买力并未完全释放，但广州的商品住宅库存规模和去化周期仍然保持在较高水平。
