上海二手房市场量稳价跌，挂牌总量偏高引价格竞争？

上海某次新房小区 图源｜每经记者 包晶晶 摄

上海二手房市场量稳价跌。

根据上海中原地产提供的信息，7月份上海二手住宅成交数量为1.69万套，与上月相比降低了8.67个百分点，和去年同期相比也减少了7.01个百分点；与此同时，7月份二手房价格指数环比下滑了1.82个百分点，并且已经连续三个月呈现下降趋势。

上海中原地产市场分析师卢文曦运用微信向《每日经济新闻》记者透露，今年7月的交易量较2023年同月份更为出色，2024年的交易增长则得益于新规的推动作用。过去三年，上海二手房的交易量呈现逐年增加的情况，整体走势保持稳定且有所上升，然而价格下滑的态势并未出现根本性逆转。

成交数量持续处于高位状态，不过上海市整体存量二手房数量过多，导致价格方面出现更激烈的相互竞争情况。

“价格更接近2016年”

根据中原地产提供的数据，房源新增数量正在减少，季节性低迷状况较为突出。卢文曦指出，七月份销售实际数量没有低于一万五千套，表明市场承受能力依然很强。

上海链家7月份的看房次数与上月相比没有变化，这是上海链家研究院负责人李根在书面分析中明确表示的，他认为市场需求表现出显著的刚需特征，表现为价格在300万元以下的房产成交比例不断增长，这主要得益于首次置业的买家和年轻家庭，他们对于房屋总价较为关注，因此更愿意选择近郊地区价格相对实惠的房产。客户构成趋向多样化已有初步迹象，高价房产交易比例略有上升，不过整体尚未产生显著影响，主要原因是新建商品房中高端项目持续受到追捧，同时房屋品质得到提升，从而分散了改善性住房的购买力。

根据交易数量和交易构成的整体状况，多数人觉得，用价格换取交易量是普遍现象。

58安居客研究院的统计资料表明，七月份上海市仅有五个区县的二手房报价有所提升，其中长宁区增长了3.4个百分点，松江区增长了2个百分点，黄浦区和青浦区的增幅为0.4个百分点，闵行区的增长幅度为0.3个百分点。

当前，静安、虹口、徐汇、杨浦等中心城区的二手房挂牌价格普遍出现下滑，并且这种下滑幅度各不相同。与此同时，不同区域之间、同一区域内以及各类房产之间的价格差异正在持续扩大。

卢文曦表示，当前（部分二手房）的价位已经达到2016年的水平，不过存在一些结构性不同，例如位置不佳、房龄较长的老旧住宅仍在持续探底，至于何时能真正反弹，关键在于市场交易量和政策扶持力度，而新近建成、地段优越的房产则表现得更为稳健。

“大多数房源都能再砍一点价”

当前整体房价确实到了2015年至今的最低点，每经记者假扮卖房者向虹口区凉城板块的老破小房源询价，链家中介张广（化名）用企业微信这样告知。

经调查核实，市中心内环路以内一些新建楼盘价格波动不大，例如中远两湾城推出的两室两厅户型，最近卖出的每平米价格大约介于七万五千到八万六之间。

当前价位较之2022年8月的高峰（那时每平方米价格大约达到10万元）已经大幅度下降，不过同2024年末相比较，依然存在一定程度的上涨，并且平均价格依然超过了2019年同期的水平。

卢文曦表示，中远两湾城属于内环内的次级住宅区，建筑质量较为出色，不过建设时间跨度长，楼间距比较近，所以小区内部环境和价格存在显著差异，后期建造的四期住宅品质更优，而早期的一期和二期相对逊色一些。现今购房群体越来越注重实际，部分人士希望用老公房换取次新房或新房，毕竟市中心多数老旧住宅存在面积偏小、停车不便、居住体验欠佳等问题，但若是房屋面积增大，价格又会超出预算。因此，预算有限的情况下，会有人选择牺牲地段，改善面积。”

上文提及的虹口区凉城板块广苑小区，始建于1993年左右，7月份的标价大约为每平米四万四千二百三十七元，相较于三年前每平米六万四千六百元的标价，已经下挫了三十个百分点以上，6月份的成交价格甚至低至每平米三万四千四百零六元。

当前市场标价，多数房产尚有议价空间，张广如此表示，但最终成交价格，须视房屋状况而定，且需考量房主意愿。

近期二手房市场价格下滑的趋势正在减缓，不会引发以往的剧烈下跌。