需要先说一下我这套房子在全市挂牌市场处于何种地位，以及它与大部分房东有着怎样的关系。
今天上海二手市场的主流标的不是五六百万。而是 70 平以内且 300 万以下。链家内部定义了老小区的概念。其成交占比能够达到 30%多。
70平以下&2000年以前
他们大多以“弄”或“村”来命名。由于绿化受到限制，并且缺乏物业，所以社区概念比较薄弱。作为这类房东中的一员，我在之后卖房时会注重这方面的事情，也就是要收拾好门户。
这次来看房的有四组客户。他们进门时都跟我聊得比较细致。然而，其实在进门之前，他们就已经在心里狠狠地扣了我的分。原因是走廊被邻居用洗衣机占了位置。他们整齐地问了中介一个问题，即这以后应该很难挪动吧。
这或许不是他们淘汰这套房的关键因素，但这种典型的瑕疵存在，我实在无法忍受。我能够理解市场，也能够理解客户的观望态度，但我确实为自己这种本可以避免的问题而感到惋惜。要明白，购买这类产品的客户更注重地段和总价门槛较低，而他们的筛选逻辑在地段和价格之外，还会看小区、楼道、走廊，最后才是房子。老小区的户型设计较为简单，除了南北朝向这种形式外，很难有其他创新之处。因此，在选择的过程中，最终选择的就是地段以及家之外的那些地方。
03
在考虑挂牌价时，需要排除两类因素的干扰。总的来说，挂牌价是市场价与心理价之间的平衡状态，而打破这种平衡的通常有以下两类因素：
比如其他小区参考价。
以我这套内环内的小房子作为例子，周边 40 平的房子成交价最低能够达到 248 万。然而，实际上同样是 40 平的房子，小区条件却有着很大的差别。前者是南北通透的板楼，后者是带有通风井的多户布局，楼梯的设置也更加复杂。这些具体的情况只有亲自实地看过才能够了解价格差异究竟在哪里，但是仅仅看成交价可能就已经对你的判断产生了干扰。
这类情况在次新中，无论是中环次新还是外环更新的次新，在报价时都很难平衡物业、社区活动以及周边商业业态这些具体因素。最好的办法是你抽出两小时时间，去同小区以及周边小区看看你的“竞品”，以此来了解自己的房子到底处于什么市场行情以及什么产品位置。知己知彼这件事对你在挂牌价参考方面有帮助，对你度过漫长的挂牌周期有帮助，甚至对你在谈判方面也有帮助。
其次第二个比较大的干扰因素是砸盘房东。
有的小区会有急于卖房的房东。当遇到这种情况时，要避开，不要被他人带偏了。
遇到特别低价的打听下是房东问题还是市场问题。
挂牌价值需要你慎重对待并且花些时间。要明白，把挂牌价定得从高到低比较容易，而要从低往高定就困难了。
所有人都知晓你过往的价格。即便你撤牌之后再次挂牌，你曾经的底线也已然在他人眼中。
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底牌意识缺失后果很严重，要记得真正的底价只有你自己知道！
这是有经验房东的入门知识。然而，对于市场上绝大多数来说，他们经验有限。或者说，有时候我们倾向于把这件事交给别人，因为房子是在别人那里挂牌的，并且我们习惯于相信机构。这样做就会导致一件事，而这也是过去两周我犯过的最严重错误。
长时间没人来看房，我在跟中介打电话时随口说了句价格为 xxx 万吧。这个价格远低于房屋的市价，也低于周边同等装修的价位。从这之后，我又重新迎来了一批新客户。然而，这些新客户几乎都是踩着这个底价往下砍价。说句不该说的话，中介和我的目的是一致的，但在如何达成目的方面不一定一致。我想卖出一个好价钱，而他想的只是把房子卖掉。
你将自己的价格底线透露了出去，下家的中介会知晓，你的客户也会知道。你觉得自己释放的是自身的底线，然而在别人看来，这却是释放出的砍价起点。我随口说出的这句话，把我的价格永远固定在了≤xxx 万这个价位段上。所以，正在卖房的房东们，请听我一言，卖房肯定是需要队友的，但最终还是要依靠你们自己。要分清有些事情是能够交给中介去做的，而有些事情则是绝对不能让别人代替自己去做的。
真正的底价永远留给谈判桌上。
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依然听说有人在先买后卖么，这个真的不行。
这件事应是下行市场中大家的共识。然而，我仍听到了身边有先买后卖的案例。
遇到喜欢的房子就忍不住下定，或者新盘销售在催下定时会让人纠结着交出定金。大概率情况下，你的房子在你的预估中就像可以顺利过河一样，有惊无险，但小概率事件却让人难以承受。
你常常以为通过降价就能解决某个问题，然而实际上他的降价幅度很可能远远超出了你所能承受的范围。
最近我知道一个案例，原本同小区同户型的房子成交价在 450 万左右。他遇到了自己喜欢的房子，价格是 700 万，且这个价格在小区里是最低的，所以他果断下定。然而，他自己的房子从 480 万降到了 450 万，他觉得应该没什么问题。但两个月过去了，客户最高出价只有 390 万。即便价格是 450 万，对于他这个 2021 年买房的客户来说，也是明着亏的。更不用说 390 万了。更重要的是，少了 60 万，他的下一套房子的首付就不够了，因为还得去掉上一套房子的银行贷款。
所以市场是复杂多变的，不仅宏观层面如此，即便在小区内部，有时候成交也确实是个概率学的问题。450 万你邻居能够成交，并不意味着你也能成交。
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怎么说呢，房屋买卖是个很需要功夫的事情。平时跟大家说了很多关于数据、政策、宏观方面的内容，但当涉及到一套小小的房子时，它的前前后后都有值得你去关注的问题。如果不注意这些细节，损失就会立刻显现；而如果认真对待，就能够减少意外的损失。
不是说凡事就怕认真么，卖房这事也是。
