上海住房市场迎新规！调整阳台设计规范，居住体验将升级？

上海房产领域出现新政策。据相关媒体9月27日披露，由上海市规划资源局发布的相关指导文件已经正式实施。该文件旨在推动城市住宅建设水平的全面提高。

《若干意见》总共分为五个大类，包含十七条详细措施。业内指出，这项新规定为上海高级住宅的开发设定了清晰规范，其中最突出的改进是阳台设计方面的标准，它充分满足了消费者对更宽敞阳台的期待。

上海住宅品质迈入规范统一的新时期，房产市场的产品优势预计将出现阶段性集中展现。

提升居住体验

《若干意见》对阳台、架空层、建筑立面等项目的容量计算方法进行了更新。上海实施新的住房政策之后，所有一线城市都修改了空间利用的相关规定，从而让今后居住环境的舒适感受得到整体提升。

阳台是室内外沟通的桥梁，用途不再局限于晾干衣物，更融入了休憩交流、园艺布置、物品存放等多种用途。这种转变体现了当代家庭对开阔阳台的迫切期待。

此次新规提出的阳台设计变化最大。符合特定标准的阳台（包含封闭式阳台），其面积以水平投影面积的一半纳入容积率计算，这些阳台需同时满足以下要求：每户所有阳台的水平投影总面积不超过该户型建筑面积的百分之十，并且不超过十六平方米，对于建筑面积小于八十平方米的户型，允许设置水平投影总面积不超过八平方米的阳台，每个阳台的设计深度（即阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）须控制在一点八米以内，包含一点八米。

早先，阳台在计算容积率时，只要面积不超过8平米，深度不超过1米8，就能按一半计入，假如一套房子有140平米，阳台最大8平米，那么实际计算容积率时只有4平米，市民就能免费多得4平米，新规定是同时控制比例和面积，阳台面积不能超过户型的十分之一，也不能超过16平米，深度还是不能超过1米8，同样按一半计算容积率。这个140平米的空间里，阳台的面积能够达到14平米，其中7平米是按照规定计算出来的，还有另外7平米是市民可以免费使用的，这样一来，比过去增加了3平米。

在公园、广场、河流沿岸以及特色街道等区域，设置围护设施且内部开放，深度不超过0.75米（包含0.75米）的露台，此类空间所占的面积不纳入容积率计算，也不计入可出售空间，更不计入计算户型建筑面积时允许扣除的10%阳台部分。换句话说，在具备观赏价值的特定地段，可以享有额外的阳台面积补偿。

这对购买者来说确确实实是好消息。阳台在透气、采光以及和外界交流方面用途更加广泛，居民们能够生活得更舒坦。一位克而瑞研究机构资深研究人员的观点是如此。

新规还推动建筑商改进房屋内部构造方案，以符合家庭人员增减和构成转变的情况，新建的居所提倡能够调整的构造布局，增添储放东西的角落和用途广泛的弹性区域，提高光线透入的通畅程度以及空气流通的顺畅性。

引导好设计变成产品力

在提升小区整体环境品质方面，新规也有变化。

提升建筑外观多样性并优化整体视觉呈现，规定住宅建筑外墙需选用干挂石材、金属、陶板等高档材料，相关数据须在“多测合一”成果文件中清晰标注，且该部分面积不纳入容积率计算范围

权威人士指出，此举的关键作用在于，通过切实的优惠措施来引导开发商致力于打造更优质的建筑产品。以往上海的建筑标准较为严苛，近两年新建住宅的套内使用率普遍达到七成五上下，许多公司对采用石材干挂工艺持保留态度，核心症结在于过去的容积率计算方式，将外墙及墙体中间的空隙也纳入考量范围，石材干挂会占用可销售空间并增加建设费用，因此开发商不愿为此牺牲销售面积，结果造成套内使用率有所降低。新规定实施后，建筑商应用优质外墙材料的费用明显减少，这可能促使高档建筑材料在居住建筑里更加普遍。

譬如，高层建筑底层若设有架空空间、风雨通道作为通行，或是摆放景观装饰、设置居民休憩场所等公共设施，那么这部分建筑面积不纳入容积率计算范围。此举促使开发商将优质设计从以往视为成本支出，转变为能够提升房产附加值和公司声誉的自觉行为，进而激发其创造活力。

根据消息，这项规定从九月二十六日开始实施，主要针对的是上海农村的私人住宅建设以外的房产项目。保障性质的出租房以及老房子进行整体翻新或者拆除重新建造的项目，将按照其他条款来处理。

短期内，这项规定对房产价值的影响并不显著，不会造成价格剧烈变动。但若将它和早先实施的房地产调控措施结合起来，就能显著增强购买者的信心。上海易居房地产研究院副院长严跃进谈到，新的上海住房设计规范预计能为“金九银十”这一销售高峰的市场状况带来显著帮助，同时促使房地产开发商更加注重产品质量，从而打造出更有吸引力的住宅产品。