曾经，自有的住宅是“美国梦”中的关键标志之一，然而，如今这种“美国梦”正逐渐与普通民众的实际生活脱节。
近期，《卫报》报道指出，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新公布的数据，2024年美国首次购房者的数量已下降至超过110万人，这一数字是自1989年统计记录以来的最低点。
这一现象不仅揭示了经济状况的波动不定，而且映射出了整个房地产行业所遭遇的深层结构性挑战。
首次购房年龄推迟
在新冠疫情期间，得益于超低利率以及财政刺激政策的双重推动，美国住房市场一度迎来了空前的繁荣景象。然而，随着这股上涨潮的消退，房价和抵押贷款利率仍旧维持在高水平，导致市场几乎陷入了停滞状态。
目前，美国联邦的基准利率保持在4.25%到4.5%的区间，相比去年同期的水平有所降低。然而，30年期的固定抵押贷款利率却依然维持在6.5%以上，这一数字几乎是五年前的两倍之多。对于有意购房的人来说，即便利率有所下降，购房的成本依然相当高昂，难以承担。
高抵押贷款利率限制了民众购买首套房的能力，据房地产科技企业Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟所言，这种情况对房地产市场造成了全面性的冲击。
购房条件持续提高，迫使年轻人不得不将这一重要的经济抉择推迟。据美国房地产经纪人协会（NAR）统计，2023年美国首次购房者的人均年龄已经上升至38岁，这一数字创下了历史记录。与此形成鲜明对比的是，上世纪80年代首次购房者的平均年龄仅为20多岁。
费尔韦瑟强调，这种推迟购房的现象正引发一系列连锁反应。这种情况很可能导致他们退休时间推迟，因为购房意味着需要承担长达三十年的按揭还款。人们意识到，他们需要延长工作时间，以便达成这些目标。
买方与卖方同陷困局
一般情况下，若住房需求减少，房价通常也会下降，然而实际情况并非这样。即便潜在购房者数量显著减少，2024年独栋住宅的价格中位数却达到了历史最高点，并且还在不断上升。
Zillow平台提供的数据表明，在2024年5月，美国独立住宅的平均售价已攀升至42.78万美元；相较之下，2021年的这一价格仅为35.71万美元，短短三年内涨幅接近20%。
哈佛大学住房研究联合中心的报告指出，以现行的房价来衡量，一个家庭年入必须达到12.67万美元，才有可能承担得起一般住房的月供。相较之下，2021年的这一标准仅为7.93万美元，短短三年时间内，这一数字便增长了超过五成。
经济学家强调，目前市场上的住房存量处于历史最低水平，并且新建住房的进度缓慢，这两个因素共同构成了房价持续坚挺的关键原因。众多原本计划更换住房的业主，由于不愿放弃之前低利率的按揭贷款，纷纷选择了“躺平”策略，这一行为进一步加剧了市场的僵持状态。
与此同时，新购房者面临着双重困境：购房负担沉重，而租房却显得更加经济实惠。据约翰·伯恩斯研究与咨询公司（John Burns Research and Consulting）的研究分析，目前购置一套基础住房的支出已达到租赁公寓的两倍之多，这种现象自2006年以来尚属首次。
房地产市场遭遇“冻结”，不仅让购房者束手无策，还让卖家陷入了进退两难的境地。因为难以寻觅到能承担高额按揭的买家，众多房主决定推迟出售计划，此举进一步缩减了市场的交易规模。
这一现象揭示了当前房地产市场对买卖双方均极为不利，导致人们对于“住房是财富积累起点”的固有观念产生了动摇。
利率政策博弈
面对高利率引发的房地产市场降温，美国总统唐纳德·特朗普再次将指责之词投向美联储，强烈要求其降低利率。在一份亲笔信中，他严厉指责美联储主席鲍威尔“导致美国损失巨额资金，并且这种行为仍在持续”。
美联储依旧坚定其立场。鲍威尔和他的团队认为，特朗普实施的贸易及关税措施导致了价格的剧烈波动和通胀预期的上升，而降低利率反而可能促使通胀水平进一步攀升。
我们确实体验到了这种潜在的风险。在担任维护物价稳定的职责时，我们必须对这种风险进行有效管理。鲍威尔在上个月的美国参议院听证会上如此强调。
尽管美联储在2025年可能还有多次降息的机会，然而，大多数经济学家普遍预测，房地产市场在短期内很难实现显著好转。高昂的房价、居高不下的利率以及供应的瓶颈，这三者依旧构成了压在市场之上的沉重负担。
消费者们正翘首以盼利率的降低或是房价的变动，费尔韦瑟表示，鉴于整体经济形势的不确定性，他们普遍不愿承担房贷的负担。
“美国梦”对越来越多的年轻人而言，正变得遥不可及。
