7月深圳住宅市场分化：二手房稳定超荣枯线，新房平淡

七月正值传统的淡季时期，深圳的住宅市场出现了明显的分化现象；在二手房市场上，交易情况保持稳定，成交数量依旧超过了行业所说的5000套的临界点；而新房市场整体上则显得较为平淡。

依据深圳市房地产中介协会的数据，在2025年7月份，深圳市的二手房登记量达到了5669套，这一数字较上个月上升了2.2%，与去年同期相比，增长了5.4%。其中，登记量是以二手房买卖合同的签订时间为基准进行统计的，该数据并不等同于最终的成交套数。

业界普遍认为，7月份的市场虽处于淡季，但表现尚算不错。尽管进入7月下旬，二手房市场呈现出一定的下滑态势，但从整个7月的统计数据来看，成交套数仍然超过了5000套，这一数字超过了行业的临界点，即所谓的“荣枯线”，因此深圳的二手房市场整体上保持了相对的稳定。

从二手住宅网签量的统计数据观察，其趋势同样显示出小幅上升。具体到7月份，深圳的二手住宅网签量，即买卖双方达成协议并完成系统签约的数据，达到了4656套，这一数字较上个月增长了3.4%，与去年同期相比，则增长了1.8%。

深圳的房产中介人员透露，七月正值交易淡季，受天气等因素影响，客户看房的数量预计会减少。此外，在淡季期间，业主在价格谈判上拥有更大的议价空间，从而导致房价出现小幅下降的趋势。

从价格角度分析，依据乐有家门店的成交数据统计，7月份深圳的二手房交易价格为每平方米5.93万元，较上月略有下降，降幅达到了1.7%。同时，根据挂牌信息计算，7月份深圳二手房的平均挂牌价格为每平方米6.36万元，与上个月相比，也出现了轻微的下跌，跌幅为0.9%。

从成交结构的角度来看，300万元以下的刚性需求住房和800万至1000万元的改善型住房的成交比例均有所上升，其中刚性需求住房的成交比例增长了2.4个百分点，而改善型住房的成交比例则增长了1.7个百分点。

截至8月1日，深圳市房地产信息平台公布的数据显示，目前市面上可供购买的二手房共计75626套。这一数字较上月同期上涨了1768套，增幅达到了2.4%。整体来看，二手房市场的业主们委托出售的意愿保持在一个相对稳定的状态。

与二手房市场相比，新房预售市场整体表现较为一般。在7月份，深圳市预售的新房成交量为1562套，较上月有所减少，环比降幅达到了24%，与去年同期相比，降幅更是高达48.3%。具体到住宅成交方面，7月份的成交量为1441套，环比下降了24.1%，同比降幅则为44.9%。

根据各机构的统计资料，龙华、宝安、龙岗、光明等地成为新房交易的主要区域，这些区域的成交量总和占据了市场总量的77%。

根据乐有家提供的数据，在今年的7月份，深圳地区一手住宅的预售和现售网签数量共计达到了2660套，这一数字较上个月下降了18.8%，与去年同期相比则下降了22.6%。在这一月，龙华区的幸福城臻园、塘城等热门楼盘纷纷取得了预售许可证并开始销售，同时南山区的中海云启源境、观山海家园、前海时代尊府等热门楼盘也推出了新的房源，这些因素在一定程度上促进了市场的局部活跃。然而，大多数新房的成交情况仍然显得较为平淡。

乐有家研究中心的监测结果显示，截至7月底，深圳的新建预售住宅库存已达到27902套，较6月底上升了2241套。若以过去12个月一手预售住宅的平均去化速度（每月平均去化3314套）来推算，去化周期约为8.4个月；而若以近6个月的一手预售住宅平均去化速度（每月平均去化2096套）来计算，去化周期则延长至13.3个月。深圳目前大约有三分之一的住宅新品为现房销售，将预售和现房销售的库存相加，构成新房的整体库存量。据此推算，深圳的房屋去化周期实际上将会延长。

深圳市房地产中介协会强调，在7月份，新房和二手房市场出现了明显的差异。新房市场若继续呈现疲软态势，可能会在一定程度上影响到二手房市场。尽管7月份二手房的成交量有所上升，但到了月底却出现了减弱的迹象。此外，市场上依然存在“降价促销”的现象，市场信心尚未完全恢复。

业界普遍预计，在8月份，深圳将有至少十个新的楼盘上市，其中包括保利臻誉府、新世界香蜜四季家园以及深铁阅云境等众多备受关注的重点项目，这些项目即将进入市场，其市场表现依然备受瞩目。