深圳楼市现新动态！二手房源成交占比连续5周稳定，啥情况？
原创 刘博团队
01
房价反弹了？
股市牛了，楼市也出现新动态。
当前深圳的房产市场，表面看似稳定，实则潜藏诸多异常现象。
市场的分化信号，率先从二手房市场传来。
统计资料表明，深圳增长的二手房交易比例，已经连续五周维持在二十五个百分点上下。
八月份，调高标价的区域比七月多了十三处，部分高档房产原先的“打折甩卖”现象，现已转变为“惜售提价”。（信息源自：乐有家）
更值得关注的现象是，部分业主提价之际，二手房交易活跃度却同步提升。
自7月28日起，深圳二手房交易量已连续三周稳步提升。这或许暗示着，核心地段的市场态势正逐渐由“买家主导”转变为“卖家主导”，（信息源自：深圳市房地产中介协会）
[id_548930030]
前海那块地成交价达到了每平米八万四千元，加价比例达到了百分之八十六点一；宝中那块地最终卖出了八十六亿四千万元，刷新了今年单笔交易金额的最高记录，加价比例超过了百分之三十五。
今年至今，深圳一共售出了九块住宅用地，平均加价幅度大约是百分之三十四，这个比例明显比去年的百分之二十四要高得多。
房地产商们投入大量资金购买核心区域土地，积极增持优质地段。“基础材料”成本的增加，也表明未来“最终产品”的售价将会较高。
新房市场同样不甘示弱。
据称，光明凤凰城备受追捧的楼盘——中建·观玥，将要推出的1号楼新房源，预估售价不低于4.2万元每平米，而上次发售时的成交价格大约在3.93万元每平米左右。
涨价的信号，从新房、二手房、土地市场三个维度同时传来。
最重要的问题是：谁给他们涨价的底气？
02
涨价的底气
这股底气，首先来自于高层的政策信号。
A股呈现显著上涨趋势，国务院第九次全体会议随即强调，务必运用有效手段，确保房地产市场不再下跌，并逐步恢复稳定状态。
这表明房地产领域并未遭到忽视，反而与证券市场获得了同等的关注度。
国家清楚，仅凭股市的“赚钱效应”，难以独力支撑。中国家庭的财产状况，支柱始终是房产。倘若房地产市场动荡，股市即便带来诸多财富，也会被资产贬值的担忧所平衡，购买力这辆车就永远无法完全发动。
只有“股楼联动”，才能打赢这场经济保卫战。
接下来，历经数年大幅优化，都市中心地带优质房产的价值已经非常稳固了。
最直接的数据体现为租金回报率，到今年6月份，一线城市平均租金回报率已经达到1.93%，这个数值已经超过了30年期国债大约1.86%的无风险收益，与此同时，国有大行的一年期定期存款利率普遍低于1%。
这意味着，把钱换成优质物业，要比存在银行更划算。
当前货币正加速贬值，美联储减息的举措即将实现，国内货币政策获得极大自由度，一个经济过热物价飞涨的阶段马上就要到来。
一个地方的房产价格能否实现实际增长，根本上是由当地的人口数量、经济发展状况以及供需状况所决定的。
这是房价上涨最根本的“底层逻辑”。
以深圳光明凤凰城作为参照，可以察觉到该区域的建设进度，远快于当地房价的攀升幅度。
备受瞩目的地铁13号线，其第一阶段南部路段（深圳湾口岸至高新中）已于2024年岁末启用。至于能彻底贯通光明区域的关键性第一阶段北部路段（高新中至上屋），以及第二阶段北部延伸段，依据官方公布的工程进展和正式通告，预计都将在2025年实现启用。
港铁深圳官方网站发布通知，涉及十三号线通勤专车，包含驾驶员在内，为2025至2026年期间进行招标，寻求报价信息。
该区域已具备光明区外国语学校、南方科技大学附属光明凤凰学校等优秀教育机构。深圳实验教育集团享有崇高声誉，其创办的深圳实验光明科林学校，计划于2025年9月1日启动招生。
示意图
凤凰城商圈聚集了蓝鲸世界、万达广场、N次方公园这三个大型商业中心，它们的总面积超过20万平方米，入驻的品牌数量超过450个。
蓝鲸世界是本市中小型商业体中最受欢迎的场所，稳居相关排行榜的首位，仅今年上半年，三大商场就新增了70个品牌，其中不少是深圳乃至光明地区的独家首发。（信息引自赢商网）
实拍图
光明文化艺术中心坐落在凤凰城地铁站对面的地方，这座建筑荣获了中国建筑界工程质量方面的最高荣誉“鲁班奖”，成为了当地的文化象征，每年都会举办将近一百场高水平的演出活动，让市民的文化生活变得更加丰富多彩。
周末，离中心地带不过千米远的地方，虹桥公园是许多人热衷的户外活动场所，吸引众多人前来体验露营和远足，并成为备受推崇的游览目的地。
实拍图
所有配套的兑现，最终都反映在区域发展的核心数据上：
光明区经济表现不俗，2024年其生产总值增长率为8.6% ，在深圳市内仅次于深汕合作区。
人口数量增加：最近五年本地居民数量提升幅度为85.4%，整个城市中位居首位，并且工作年龄段人口比例达到83.48%，在深圳属于最为年轻的区域。
供应需求发生转变，过去是新房供应的主要区域，今年上半年新房成交数量在全市中排名靠前，以今年上半年的销售速度来估算，现在光明的新房库存能卖大约四个半月，这个时间记录是历史最低点。
依据最新土地方案，凤凰城中心地带不再提供新增住宅地块，当前在售房产已大体售罄。若期望在凤凰城购得位置优越、楼层理想、户型佳的新建房屋，确实需要耐心等待，并且积极争取。
根据前面所述的理由，很容易明白中建·观玥新推出的那栋楼为何提价了。
03
凤凰城的稀缺入场券
在凤凰城中心地带出现房屋空置，新楼盘“卖出一份少一份”的情况下，任何刚进入市场的新项目都值得关注。
中建·观玥，正是那个融合了区域价值、产品价值与品牌价值的优选方案，堪称实力之选。
它并非某个单一方面特别突出，而是形成了四道稳固的屏障，使它的价值显得非常稳固和明确。
第一道，是“央企品牌”带来的安全感
当前市场条件下，购房者的主要忧虑在于房屋能否如期交付。开发商的资质，是保障资金安全的首要屏障。
中建·观玥的雄厚实力，根植于其强大的中央企业背景。该项目由中国建筑旗下的中建八局完全控股的子公司——上海中建东孚投资发展有限公司精心负责开发。
中国建筑位列2024年《财富》世界500强企业第14位，其雄厚实力无需多言。中建八局承建的深圳国际机场T3航站楼、深圳大运中心、深圳宝安体育场、上海迪士尼等项目，都是城市地标性建筑，这些作品本身就是卓越品质与强大实力的象征。
依托这强大的背景支撑，选定中建·观玥，便意味着获得了一份财产的稳固保障，以及未来生活的优良保证。
效果图
第二道，是“13号线地铁口”带来的通勤价值
该物业与正在施工的13号线德雅路站D口直线相隔约100米，属于名副其实的地铁口房产。这表示将来业主从家门出发抵达地铁站，或许只需短暂几分钟时间。
对于在南山科技园、后海总部基地工作的优秀人才而言，这条“黄金科创线”带来的好处是多方面的，每天可以多出半小时的睡眠时间，无论刮风下雨都能保持出行从容，同时也能为资产价值提供长期的稳定支撑。
示意图
第三道，是“深实验”带来的成长价值
深圳的居民非常看重优质的教育资源，学位被视为极为重要的东西。就在附近，一所新的深圳实验光明科林学校正在建造中，这是一所提供九年一贯制教育的学校。该校计划在今年九月正式开始招生。
深圳实验这所名校的价值毋庸置疑。它不仅影响着孩子的教育前景，而且直接影响着房产在二手市场上的交易活跃度和价格谈判空间。
效果图
第四道，是“新规户型”带来的空间价值
该项目展现出超越周边存量住宅的独特价值，源于其作为深圳2024年建筑规范更新后首批推出的作品，部分房间空间利用率能够突破百个百分点
建筑面积达八十平方米，可设计成三室两卫的户型，以原本两居室的面积，满足了家庭成员聚居的生活需求。
对于首次购房的新婚家庭，能够以更少花费达成一次性购齐目标。夫妻可以拥有带独立卫生间的主卧，孩子有专属的儿童房间，另有一间可安排给临时来访的双方父母，或由男方用作书房，女方设置瑜伽练习区。早晚通勤时段，两个卫浴设施的配置消除了家庭成员等候的窘境。
建筑面积大约八十九平方米可以设计成三室两卫的户型，竖向空间布局和横向空间布局可以任选其一，这个面积范围，观玥提供了两种迥异的生活模式。
这种布局规整的狭长式住宅，活动区域与休憩场所划分清晰，确保了睡眠场所的安宁，满足了对个人领域有要求的居住者。
这种设计独特的横厅布局，具备非常宽广的采光明亮区域，并且公共互动区域更为宽敞，客厅、用餐区与露台形成连贯空间，特别适宜经常举办社交活动或朋友聚会的家庭，也能够满足孩子们对更宽阔游戏场所的需求。
建筑面积达107平方米的四居室，配备两个卫生间：非常适合有两个孩子的家庭，或者需要在家工作的人群，堪称理想之选。
四间独立空间带来很大适应能力，能够形成“主卧配两个儿童房和老人房”的模式，或者变成“主卧配儿童房、书房和多功能室”的布局，这种设计让家庭在未来五年到十年间，不论成员增减或生活习惯转变，都不必再为居住面积问题困扰。
为什么观玥敢于释放涨价的预期？因为它有足够的底气。
我们无需远眺，只需关注邻近的华润润晖府，该楼盘由同一知名企业打造，同档次房产的二手房售价已经突破每平米四万六元。
若将视线投向更广阔的区域，那些并非“新规”的二手房价格更具参考价值：龙光玖龙台二期售价在5.8至6.3万元每平方米，深房传麒山东区价格约为6.37万元每平方米，中海寰宇时代均价大约是4.71万元每平方米。
参照而言，一个由中央企业着力开发、坐拥地铁站入口与深实验学区双重便利、且配备“新规”高比例附赠房款的全新楼盘，其固有价值理应超过那些二手房。
因此，中建观玥即将推出的1栋新房源，即便售价不跌于4.2万/㎡，乃至攀升至4.5万/㎡，也并非调价，而是价值的正常体现。
凤凰城正以显著可见的方式落实承诺，快速弥补价格与价值之间的差距。中建·观玥新推出的房源，可能是一个容易入手的选择。