诱饵房源泛滥？小红书、抖音惊现虚假低价房产信息内幕

公寓是位于北京菜市口的复式，面积为130平方米，有三居室，带有独立的小院，其总价是161万元。

位于北京车公庄，有着79平方米面积，为上下两层的三居室，具备独门独院条件，当前价格是142万元 。

北京城劲松区域，有着一套面积为83平方米的三居室房源，该房源附带花园小院，且经过了精装修，其总价是165万元。

处于小红书里面，此类具备“核心商圈、豪华装修、价格诱人”特征的低价房源信息并非少见，每一条笔记的下面一般都会有数十条乃至上百条咨询留言。

经济观察报于小红书上，向多位发布此类低价房源的博主进行咨询之后，有所发现，其中多数房源，要么已然“卖出”，要么根本就不存在，不过能够推荐其他项目。也就是说，小红书上数量众多的高性价比房源，仅仅是销售人员以及中介机构用以吸引流量的“诱饵”。

“假房源”长久以来一直是房地产中介行业难以根治的弊病，链家创始人左晖在早年公开演讲时讲过，在2010年前提及，国内中介行业之中，房源信息里高达90%是虚假房源情况，消费者需平均看完10套这样的假房源之后，才能够接触到一套真实房源。

2011年，链家于北京率先推出“真房源”体系，历经内部阻力这一考验，又历经市场低谷这一考验，还历经同行抵制这一考验等多重考验后，最终促使行业由虚假房源泛滥朝着相对透明化转变，改善了中介行业口碑，推动整个中介行业步入“真房源”时代。

可是，当专业平台的“真房源”标准一点点变成行业的共同认知时，小红书、抖音、闲鱼等那些靠UGC也就是用户自己生成内容所搭建起来的内容生态，在缺少针对性监管的状况下，好多个人以及中介借助平台去发布虚假房源，这对用户权益与内容生态的健康造成了损害。

让人更加意想不到的是，存在一部分属于贝壳体系的中介工作者，他们也借助小红书去发布带有擦边意味的房源相关信息，凭借低价作为噱头来开展私域引流操作。

关于部分博主发布假房源信息之类的相关情形，经济观察报多次和小红书官方取得联系，然而电话始终无人接听；在截稿之前，小红书对于通过邮件发送的采访提问要点，也未曾给予回复。

假房源

11月19日，小红书上有一条笔记，笔记名为“潘家园50平方米现房公寓，原价180万元，现价88万元”，该笔记展示了一套房源，这套房源装修典雅，其单价仅约1.7万元/平方米。

处于北京东南三环之地的潘家园，周边公寓挂牌价一般在大概4万元每平方米左右，而其单居室租金大多是处于4000元每个月以上的情况。与之相比较而言，这套被称作“88万元公寓”的价格显著偏低，拥有极高性价比，从而引来了好多留言。

经济观察报的记者，把自己当作购房者的身份写下留言去咨询。过了几分钟，笔记发布者回复称“已发”，紧接着发来了私信，表明自己从事北京公寓销售方面的工作，还要求提供联系方式，目的是发送介绍资料，并且表示小红书私信没办法发送PPT 。

对方添加微信完毕后，既没有发送任何资料，也没有再提及小红书上面的房源，而是径直询问预算跟目标区域，并且声称会“依据需求推荐更为合适的产品”。当记者表明之前咨询的是“潘家园 88 万元公寓”之时，对方表示该房源“已被预定了”，还说自己负责多个公寓项目的销售，能够推荐其他项目。记者进一步询问“是否存在三环附近的公寓”，对方称，其销售的所有项目都处于五环外。

当日的下午时分，记者依据约定前往那处在南五环之外的某公寓项目去看房，而后与这名博主碰面了。她自称乃是一家房地产渠道公司的销售人员，承担着北京多个项目的相关工作。当被问起为何在小红书上发布的全都是三环附近的低价公寓，然而实际销售的项目却是在五环外时，她笑着声称，发布三环的房源更能够吸引到咨询，要是直接写上五环外，就没有人会去看 。

发布的是另一位博主，内容为“呼家楼附近某公寓，百余平方米200余万元”。经济观察报记者实际沟通之后得知，其代理的是写字楼改造公寓，位于通州次渠，和笔记内容完全不相符。

依旧有博主于小红书之上发布了数量可观达上百条的“北京核心区200万元以内房源”相关信息，经记者与之沟通以后方才得知，其实际所代理的项目通通处在五环之外，并且其在微信朋友圈所发布的售房信息同样全都是五环外的公寓项目 。

历经对十余位发布低价房源的博主进行咨询之后，被经济观察报发现，他们存在着高度一致的套路，先是凭借核心区低价房源来力图吸引用户予以关注。接着回复诉说展示的房源乃是“长租房”，仅仅具备10年的使用权，并且还“刚被预定”。随后便转而开始推介五环外的新项目。若用户始终坚持对三环或者二环房源有所要求，就会以“十年未批新公寓”当作理由来转移话题。最终重新将用户引导至五环外项目，从而形成一种固定的引流闭环。

着重需要提出的是，那些虚假房源日志常常于投放过后没几天便被移除，接着再次发布相同的内容，或者将全部留下的话语消除，致使日志看上去“毫无瑕疵”，进而又抬高了使用者对于真实性的判定耗费 。

擦边引流

不仅仅是小型中介以及房企渠道人员于小红书上面发布虚假房源，一些大型中介机构的从事相关职业的人员同样依靠“擦边的方式”来进行引来流量。

11月中旬的时候，有一位在小红书平台上的博主发出了房源信息，是北京昌平某个小区的两居室，面积80余平方米，房子是南北通透的，采光条件非常好，花200多万元就可以购买。这则笔记表明，此房源是由北京链家进行推荐的。

贝壳找房所展示的数据表明，那个小区挂牌的平均价格大约是5.3万元每平方米，面积接近的两居室挂牌的总价格一般在400万元左右。所以，那个博主发布的包含“200万级房源”吸引了众多的咨询。在当天，博主于留言里回应称房源“已经成交”。

那位博主的企业微信表明其源自贝壳，他还宣称自己是贝壳体系内的经纪人。他讲，于小红书所发布的“低价房源”已然成交，然而其手中当下尚有一套“同户型、同面积、同装修”的房源正处于出售状态，报价是380万元。

提到小红书上所发布的“能够用200多万元买到的房源”，其声称，200多万元仅仅是用来吸引点击的数量，那套房源是真实存在的房源，确实已经完成了交易，实际成交的价格是305万元，。

在此之前，那位博主另外发过同一区域的另一套房源，这套房源是“56平方米，有着一居室，价格是100多万元” 。然而中介平台的挂牌记录表明，那个小区的二手房平均价格大约是4.3万元每平方米，相同户型的挂牌价格普遍都超过200万元呢。

另外需要注意的是，该条信息特别吸引了更多数量人的关注，紧接着，到了第二天的时候，该条信息置顶了一条留言发出声明，声称房源已经完成了成交。其中，该博主对外宣称，小红书所展示的这套房源成交价格为191万元，并且目前在这个小区当中，还有一套与之相同的房子，但其挂牌售价为209万元。

贝壳找房北京某区域的一位负责人称，该经纪人的举动已经违背了“真房源”管理规范，主要存在的问题是：其一，既然房源已经达成交易，就不应该再把它当作引流所需的内容；其二，把一百九十一万元的成交价格模糊表述成“一百多万元”，带有显著的误导性质。

类似情形在租房领域更为普遍。

11月18日的时候，有一名博主发布了笔记，笔记内容是“北京三环附近两居室月租5000元、三居室月租6200元” ，而且还把这个标注为房东直租。经济观察报记者在与对方取得联系之后，对方表示自己所说的是“房东直租，但看房随时方便可约” 。

在依照约定时间会面之后，博主宣称，房东临时之际外出因而没办法去看房，不过“附近具备其他房源，能够顺便去查看”，跟着带领记者前去去观摩一套直接出租的房源。这样一些房源一般情况下是在中介跟房东敲定长期合同之后，以更高的价格转而承租。

这位博主于小红书所发布的出租信息，多数都不存在分明得很确切的小区以及户型相关信息，很难当即就判定成虚假房源，然而，其于微信朋友圈发布的出租房源全部源于中介的挂牌，价格显著地高于小红书笔记里的“低价房源” 。

“真房源”来之不易

链家在2008年就启动了“楼盘字典”项目，它投入了数亿元去对房屋开展普查，录入了门牌号、户型、朝向等基础信息，为每套房屋建立起数字化档案。在此之上，链家于2011年发起了“真房源”行动，并且在2012年推出了全渠道真房源体系。

通过相关机制，不管是那每一套用于售卖或者出租的房源，都得由经纪人亲身前往上门去核验房本，对房屋进行勘察，拍摄房屋照片，以此来保证房源是客观真实已真实存在的，房源是真的在售卖，价格是真实准确的，图片所示也是真实的。从当下的情况来看，这些流程已然成为了行业内部的一种共识，然而在行动推出最初、起始的那个阶段，它的推进进程是格外艰难的。

真房源行动实施落地以后，链家的房源数量由行业首位降至第十位，平台流量降低了七成，门店的客流量明显变少，经纪人的收入削减一半，大量优秀经纪人陆续流失，竞争对手趁着机会前来挖角、抢占市场份额，链家曾经面临着非常大的经营方面的压力。

然而，3个月过后，市场开始呈现反转态势。消费者对真实透明的房源机制认可度逐渐提升，链家的口碑迅速回升，房源量快速回升，流量也快速回升，转化率同样快速回升。2018年，链家的楼盘字典与真房源体系被嫁接到了贝壳之上，促使房地产中介行业整体迈进了真房源时代。

2021 年 1 月份，左晖曾在其生前最后一回内部的演讲当中提及，真房源并非链家所独有的，而是属于整个行业范畴的。他宣称自己这一生仅仅做了一件事情之谓：把假房源从行业之中清除出去；在未来倘若还有谁敢去发布假房源，那便是在跟整个行业进行对抗之举。

然而，假房源问题并未因此终结。

那贝壳片区负责人向经济观察报表示，中介人中制作虚假房源的基本动力在于引入流量。所以，真假房源争论的关键不单单是房源是不是真实存在，而是展现出来的房源是不是用于实际交易。要是仅仅用于招揽客户，即使房源真实存在，也应当归为“假房源” 。

这位负责人觉得，严格区分真房源跟假房源，在实际操作方面难度是很巨大的。这就是左晖把它称作“难而正确的事”的缘由。借助楼盘字典、真房源标准以及考核机制，链家跟贝壳在很大程度上压缩了假房源所存有的空间 。

但灰色地带仍旧是存有。那些生存压力相对说来较大一点的中小中介以及渠道公司，还有拥有那一定规模的大型中介机构，在某些业务开展进行推进实施这样的状况下，或者是在区域推广这么一种进程里边之时，假房源仍然是可能会借助不同的形式出现的 。

指出上述贝壳片区负责人所言，其一，传统房屋交易的周期是比较长的，小红书、抖音、闲鱼等综合类平台兴起了，不少业主的确借助这些平台达成了自售，进而吸引更多人对这些平台加以关注；其二，鉴于缺乏像贝壳、链家那般的房源真实性审核体系，在客观上对假房源在一定范围之内的扩散起到了助推作用。